【中国观察北京时间2026年05月22日讯】近期，上海政府启动收购二手房试点，被收购的房源将改建为保障性租赁住房，目前已收购523套。官方希望借此激活二手房流通，带动新房去库存。不过，有学者指出，这种由政府下场干预市场的做法，注定是烂尾工程。
5月21日，上海市住房保障和房屋管理局称，今年2月，上海在浦东、徐汇和静安等多区，启动了收购二手住房试点，目前已收购523套。
这次旧房收购采取“政府引导、国企实施、市场运作”模式，房屋经改造后，将纳入保障性租赁住房体系，作为宿舍型住房或保租房，租金低于市场平均价格。
大陆媒体称，这种模式有助于促进二手房流通，同时带动新房销售。
不过，也有经济学者认为，政府引导国企实施的这种举措是反市场的行为。
美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田：“这个实际上还有一点中共为了维护自己的房市，不惜耗费公币。再一个，你想把原来那些房子变成所谓的保障房、变成宿舍的话，实际上是降低了人民的生活水平。”
上海这次特别强调“房票机制”，也就是说，政府收购房屋后，不给现金，而是折算成“房票”，供屋主购买其他房产时抵扣购房款，但房票有效期仅一年。
美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田认为，这种方式其实是变相逼迫民众重新投入楼市，目的是刺激新房销售。
谢田：“它的目的就是为了保护它那个房子一手市场的销售，保护它的GDP和政府官员的业绩。并且这些人把房子卖给政府以后，这个钱又不能自己拿到，拿了这种房票必须投入新的更多的房、更多的购买。”
谢田认为，由政府下场收购二手房，很难走得下去，而且还会增加权力寻租与腐败的风险。
谢田：“它在购买的时候，因为政府出钱，政府来确定价格，这个腐败、贪腐的机会也会增加。因为内线人物或者中共自己的人完全可以趁机发一笔横财。这种做法好像在其它城市也已经在做了。这是普遍的中共政府在房地产上崩盘的过程中一种绝望的做法。”
上海去年首次出台优化房地产政策，放松限购。今年又进一步调减住房限购政策、个人住房房产税政策等，来刺激房市回暖。
美国经济学者黄大卫指出，上海此次收购二手房试点，实际上是针对房地产库存高企与地方财政压力所进行的一场政策实验。
美国经济学者黄大卫：“上海政府这次出手收购二手房，特别是强调房票机制与以旧换新的联动，要去对新建商品房进行去库存化，在政策意图上是一次极具野心的国家队亲自下场进行一个实验。”
黄大卫说，上海政府希望同时解决房价、库存与民生三大问题，但这三个目标本身存在矛盾，不容易解决。
黄大卫：“解决民生更多的应该是降低赋税，增加社会保障，而不是单纯的把二手房进行收购。实物化的房屋补助在历史上证明是错误的。”
事实上，今年以来中国已有超过40项“以旧换新”相关政策落地，包括广东、佛山与湖南等地，都由政府引导国企收购二手房。
黄大卫警告，如果各地全面仿效，将进一步加重本已紧张的地方财政压力。
黄大卫：“因为目前的经济下滑，预期收入下降，经济活动萎缩都是无法回避的。全国进行效仿的话，地方政府就不得不成立一个大型公司向银行贷款来收购，这意味着本身已经是捉襟见肘的很紧张的地方财政，更加进入一个恶性循环。”
近年来，中国房地产市场持续低迷，多地政府接连推出放宽限购、发债与刺激政策救市。不过，专家认为，即便部分城市短期出现回暖，也只是政策刺激带来的短暂现象，并未真正解决房地产与地方财政的深层危机。
编辑/采访/李韵 后制/ Tony